투자 3요소

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자료='2022 한화생명 지속가능경영보고서'

투자 3요소

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  • UPDATED. 2022-08-01 09:47 (월)
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    • 김종효 선임기자
    • 승인 2022.07.28 08:32
    • 최종수정 2022.07.28 07:54
    • 댓글 0
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      [인포스탁데일리=김종효 선임기자] 기업들의 ESG(환경·사회·지배구조) 경영이 확대되고 있다. 이에 따라 경제, 환경, 사회공헌 등을 아우르는 지속가능경영 전반의 활동 및 성과, 목표 등을 소개하는 지속가능경영보고서 발간이 활발해지고 있다. 인포스탁데일리는 기업 레퍼런스체크 연구소 '평판체크'와 공동으로 주요 기업들의 지속가능경영보고서를 살펴봄으로써 과거 목표 달성 현황과 향후 방향성 등을 종합적으로 점검해 본다. [편집자 주]

      한화생명은 ESG 경영에 있어서 금융회사의 특성을 살려 다양한 ESG 금융을 선보이고 있다.

      취약계층의 보험 접근성 확대를 위한 포용적 금융 상품 및 서비스 개발, 고객의 건강을 지키고 사회문제를 해결하는 ESG 상품 개발, ESG 투자 확대, 혁신 및 상생 금융 추진 등 ESG 금융 활동을 활발하게 추진하고 있다.

      김동원 한화생명 부사장

      김동원 한화생명 부사장

      ◇ 금융사 특성 살린 ESG 금융

      28일 '2022 한화생명 지속가능경영보고서'에 따르면 한화생명은 포용적 금융상품으로 보험 가입이 어려운 고령자, 유병자, 사회 소외계층 등 금융 취약계층이 보다 쉽게 보장받을 수 있도록 다양한 상품을 출시하고 있다.

      또 보험 계약자의 보험금 청구가 어려울 상황을 대비할 수 있도록 지정 대리청구인 제도를 운영하고 있다.

      고령 인구의 보험 이용 편의를 제고하기 위해 65세 이상의 고령자를 위해 안내장 글자 크기를 확대한 고령자 대상 안내장도 별도 제작하여 배포하고 있다.

      나아가 장애인 고객이 일반 보장성 보험에 가입할 경우 장애인 전용 보험 세액공제를 받도록 세제 전환 제도를 시행하고 있다.

      최근에는 코로나19로 인한 피해 고객을 대상으로 보험료 납입 유예, 보험계약 대출 및 보험금 신속 지급, 융자 대출 원리금 6개월 상환 유예 등을 실시하고 있다.

      자료='2022 한화생명 지속가능경영보고서'

      ◇ 투자 포트폴리오 내 ESG 영향력 확대

      한화생명은 지난해 탈석탄 금융 선언으로 국내외 석탄발전소 건설을 위한 프로젝트 파이낸싱에 참여하지 않고 석탄발전소 건설을 위한 특수목적회사(SPC)에서 발행하는 채권을 인수하지 않으며, 일반채권이라도 석탄발전소 건설을 위한 용도로 사용되면 해당 채권을 인수하지 않을 것을 선언했다.

      또 지속적으로 신재생에너지 등 친환경 관련 자산 투자를 확대할 방침이다. 이에 따라 실적배당형 특별계정의 투자 자산에 대해 ESG 요소를 고려한 투자 의사 결정이 이루어졌다.

      자료='2022 한화생명 지속가능경영보고서'

      특별계정 내 국내 채권 자산의 경우, ESG 채권에 대한 투자 금액은 가이드라인 적용 전 3320억원에서 6090억원으로 증가했다. 이는 83% 증가한 수준이다.

      국내 주식 자산의 경우, 주요 펀드가 추종하는 벤치마크에 ESG 요소를 도입했다. 해당 벤치마크의 영향을 받는 규모는 1조8871억원으로 전체 주식 자산의 42% 수준이다.

      ◇ 스타트업 육성 통해 혁신금융

      한화생명은 드림플러스 운영을 투자 3요소 통해 스타트업을 발굴·육성함으로써 스타트업의 성장을 지원하고 있다.

      2016년 10월 국내 보험사 최초의 핀테크 스타트업 육성기관 드림플러스 핀테크센터와 2018년 4월 오픈한 드림플러스 강남 센터를 운영하고 있다.

      자료='2022 한화생명 지속가능경영보고서'

      드림플러스는 오픈 이노베이션 허브로서 스타트업의 협업, 혁신과 성장을 돕고 있다. 특히 스타트업이 다양한 파트너들과 신규 사업 및 투자 기회를 지속적으로 발굴할 수 있도록 지원하고 있다.

      또 창업부터 사업 확장, 글로벌 진출까지 스타트업 생애 주기 전반에 걸쳐 솔루션을 제공한다. 업종, 분야, 방식, 규모의 제약 없이 현재까지 약 290여 개의 스타트업을 발굴·육성해 왔다.

      스타트업의 글로벌 진출을 지원하기 위해 국내 거점 외에도 해외 거점을 구축했다. 샌프란시스코주재사무소, 후쿠오카주재사무소, 북경주재사무소 등 해외 거점을 통해 글로벌 네트워크를 구축하며, 이를 바탕으로 해외 진출을 희망하는 스타트업을 지원하고 있다.

      윤주호 엄브렐라리서치 대표는 "ESG 요소를 본업과 연결해 금융상품 개발과 투자 포트폴리오에 적극 활용하고 있다는 점이 긍정적"이라며 "투자 가이드라인 적용을 넘어서 다양한 상품 개발과 ESG 투자 확대 유인이 있다면 중장기적으로 ESG 경영 기대감이 확대될 것"으로 내다봤다.

      주식투자, 시세에 영향을 주는 요소들-3

      1)기업이 합병, 구조조정 등에서 발생하는 비용이 수익에 부정적 영향을 미쳐 주가하락으로 이어질 수 있습니다.

      2)기업이 적자 부분의 사업을 분할하여 이를 매각하거나, 기업이 적자인 상태에서 구조조정을 통해 회생을 하는 등 구조적 변화가 이익이 되는 경우 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

      강세장과 약세장의 사이클에 따라 변동되며 강세장에서는 훌륭한 투자 수익을 줄 수 있으며 약세장에서는 투자자에게 훌륭한 매수 기회를 제공합니다. 이러한 경우 경쟁력이 뛰어난 기업들을 선정해서 투자하는 것이 안정적이고 훌륭한 투자수익을 줄 수 있습니다. 뛰어나지 못한 기업이 살아나면 상당한 투자수익을 줄 수는 있지만 그만큼 위험성을 가지고 있으니 주의하셔야 합니다.

      증권가가 어떻게 평가하느냐에 투자 3요소 따라 기업, 업종 주가에 상당한 영향을 미치게 되고 더 나아가 시장전체에도 영향을 미칠 수 있습니다.

      증권가가 어떤 기업 또는 업종이 매력적으로 보여 관심을 보이게 된다면, 증권가는 어떤 기업과 업종이 처음에 엄청난 부를 가져올 것처럼 말하면서 투자를 부추기게 되어 다른 기업과 다른 업종에 비해 높은 주가가 형성되어 거래됩니다.

      이렇게 높은 가격으로 형성되어 유지되다가 어떤 기업과 업종이 생각과는 다르다고 판단되면 증권가는 이 기업과 업종을 전과는 다른 평가를 내리고 무시하고 결국 주가는 떨어지게 됩니다. 이렇게 되면 생각과 다르게 판단되어 무시되고 평가가 좋지 않을 때와 평가가 좋을 때에 기업과 업종에 거의 변화가 없는데도 증권사의 평가에 따라 주가가 변화할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

      또 다른 경우로는 매력적으로 판단되어 좋은 평가를 내린 기업과 업종이 어떤 사건으로 주가가 무너져 내리게 되면 평가를 아주 좋지 않게 내립니다. 어쩌면 이런 현상이 당연할지 모르지만 이상한 것은 이 기업과 업종의 수익이 회복하여 좋은 평가를 받았을 때와 수익성이 거의 다르지 않더라도 증권가의 평가는 쉽게 바뀌지 않으며, 주가는 계속 낮은 상태로 머무르게 됩니다. 즉 증권가의 투자 3요소 평가에 따라 기업과 업종의 주가에 영향을 미칩니다.

      은퇴한개발자

      그중에서 환금성은 자산의 완전한 가치를 현금화할 가능성을 말하는데요. 여기서 중요한 것은 ‘완전한 가치’입니다.

      자산의 가치를 훼손하면서 현금화하는 방법은 몇 가지가 있습니다.

      가장 간단한 방법은 싸게 파는 것이죠. 하지만 이는 환금성이라는 기준에는 적합하지 않은 방법입니다.

      왜냐하면 자산의 완전한 가치를 유지하지 못했기 때문입니다.

      환금성은 기간으로 평가하는데, 짧은 기간 안에 자산의 가치를 유지하면서 현금화할 수 있다면 환금성이 좋은 것이라고 할수 있습니다.

      부동산 중에서는 아마 구 20평형대 아파트가
      가장 환금성이 좋은 상품일 것입니다.

      언제 어느 지역에서든 매도 의사를 표시하기만 하면 얼마 안 되는 시간에 제값을 투자 3요소 받으며 매수자를 찾을 수 있는 상품으로, 일반적으로 수익형 부동산에 비해서는 주거용 부동산의 환금성이 뛰어나다고 합니다.

      그리고 토지에 비해서는 건물의 환금성이 좋은 편이라고 투자 3요소 할수 있죠.

      ♤ 투자의 3요소 중 제일은 안정성

      투자의 세 요소 중 아파트에 투자할 때는 대체로 크게 고려하지 않는 것이 ‘안정성’입니다.

      안정성은 원금 손실 가능성으로 평가하는데요. 예컨대 분양받은 아파트가 입주 때 마이너스 프리미엄이 붙는 경우 또는 기존 아파트를 매입했는데 매입 가격보다 매도 시점의 시세가 낮게 형성되는 상황을 말합니다.

      특정 시기를 제외하면 대부분의 아파트는 분양 시점보다는 오르기 마련입니다.

      이런 경험칙이 적용되니 안정성을 크게 고려하지 않게 된 것이지요.

      이에 덧붙여 부동산 상품에서 가장 크게 고려해야 하는 안정성 요소는 건물의 완공 여부입니다.

      시행사나 건설사가 재무적 어려움에 처해 공사가 중간에 멈출 수 있기 투자 3요소 투자 3요소 때문이죠.

      주변을 둘러보면 짓다가 만 건물을 가끔 볼 수 있겠는데요.

      지난 2014년 말 기준으로 전국에 짓다 만 건축물이 949동이나 된다고 합니다.

      평균 공정률은 40% 수준이죠. 다시말해 공정을60%나 남겨놓고 공사를 더 진행하지 않는다는 것입니다.

      이렇게 공사가 중단된 건축물은 대부분이 수익형 부동산입니다.

      아파트는 ‘주택도시보증공사’라는 회사가 있어 투자 3요소 사업자가 부도가 나도 이 회사가 대신 지어주는데요.

      물론 주택보증에 가입한 경우에 한해서 겠지요. 아파트를 선분양하는 경우에는 모두 주택보증에 가입되어 있다고 보면 됩니다.

      그러니 입주 시기가 늦춰질 수는 있어도 입주 자체를 걱정할 필요는 없다는 것이죠.

      하지만 수익형 부동산은 이런 보증 상품에 가입하지 않기 때문에 잘못하면 투자한 돈이 모두 없어질 가능성도 존재합니다.

      따라서 수익형 부동산의 안정성 기준에는 완공 여부를 반드시 포함해야 합니다.

      수익형 부동산의 경우 수익성이나 환금성 못지않게 안정성에도 많은 관심을 가져야 하는 이유 입니다.

      ♤ 잘 드러나지 않는 원금 손실 여부

      수익형 부동산은 원금 손실 여부가 쉽게 드러나지 않는데요. 아파트의 원금 손실 여부가 쉽게 파악되는 것과 대조적이라고 볼수 있겠습니다.

      아파트는 입주물량이 많고 분양가가 높았던 경우 역전세난이 발생하면서 매매가격 또한 애초 분양가에 못 미치는 수준에서 거래가 이루어집니다.

      그렇게 마이너스 프리미엄으로 거래가 되더라도 가격은 형성되고, 이를 인터넷에서 확인까지 할 수 있으니 원금 손실인지 아닌지 쉽게 판단할 수 있지요.

      하지만 수익형 부동산은 입주 시에도 거래가 잘 이루어지지 않기 때문에 이를 판단하기가 쉽지 않죠.

      주변에 유사한 부동산을 발견하기도 쉽지 않아 투자 3요소 비교를 해볼 수도 없습니다.

      그래서 부동산 가격을 결정하는 세 가지 방법 중 수익환원법으로 계산할 수밖에 없는데.

      예컨대 1억원 의 오피스텔을 임대하여 월 50만원을 받는다고 가정하면 연 6%의 수익률이 나옵니다.

      현실적으로는 입주 시에 월세를 많이 받기가 힘들기 때문에 많은 수익형 부동산이 마이너스 프리미엄인 상태로 입주하게 됩니다.

      주변에 분양하는 오피스텔을 생각해보겠습니다.

      대부분이 원룸형인 오피스텔 중 1억 원 이하의 분양가를 본 적이 있는지 궁금하군요.

      서울 마곡지구를 보자면 이 지역에서 전용면적 20㎡ 오피스텔 분양가가 1억 5,000만 원 정도입니다.

      1억 5,000만 원으로 6%의 수익률을 올리려면 75만 원의 월세를 받아야 계산이 맞습니다.

      하지만 전용면적이 구 10평도 되지 않는 오피스텔에 누가 매달 75만 원이나 내고 세를 살겠습니까.

      실제로, 입주하는 현재 시점에 형성된 월세는 45만 원 내외입니다. 수익률로 치면3%대죠.

      최근 입주하는 대부분의 오피스텔이 이렇게 마이너스 프리미엄을 형성하고 있습니다.

      아파트의 가격결정 방식은 모호한 점이 있지만, 수익형 부동산의 가격은 ‘월세’로 정확히 결정됩니다.

      당연히 월세가 높을수록 수익이 높은 것이죠. 하지만 막 입주하는 오피스텔은 물량이 쏟아지는 경우가 많고,막 입주하는 상가 역시 상권 형성이 미흡하여 사업자가 분양 당시 제시했던 월세를 받기가 쉽지는 않습니다.

      특히 분양가를 터무니없이 높여놓았기 때문에, 사업자는 제시한 수익률에 맞추기 위해 월세를 무리하게 책정해 홍보할 수밖에 없죠.

      또한 사업자 입장에서 수익형 부동산은 아파트에 비해 사업 리스크가 큽니다.

      이러한 위험 프리미엄(risk premium)도 반영하기 때문에 분양가는 더욱 높아지게 되는것이죠.

      그렇지만 무리하게 책정한 월세는 실현 가능성이 거의 없어 수분양자는 입주 때
      곤혹스러운 현실을 맞닥뜨리게 됩니다.

      낮은 월세에도 계약을 해야 하고, 실질적으로 마이너스 프리미엄의 굴레를 벗어나지 못하게 됩니다.

      상권이 형성되려면 시간이 걸리기 때문에 이것을 벗어나기 위해서는 아파트보다 훨씬 더 오랜 기간이 필요한 셈이죠.

      우리나라 신도시 아파트 대부분은 생활 환경이 갖춰지기 전에 입주를 시작합니다.

      공사장의 흙먼지를 친구삼아 몇 년을 지내다 보면 편의시설이 들어와 사람 사는 것 같은 동네가 됩니다

      여기서 이야기하는 생활 환경에는 상업시설도 포함됩니다.

      즉, 아파트 등 주거시설이 웬만큼 모양새를 갖춰야 이후에 상업시설들이 입점할까를 고민하게 되죠.
      아무도 없는 곳에서 장사를 할 수는 없지 않겠습니까.

      ♤ 분양가에 끼어든 거품을 주의하라

      현재 상황을 보면 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산의 분양가가 주변 시세에 가깝습니다.

      제가 보기에는 이 분양가가 가장 큰 문제라고 생각합니다.

      수익형 부동산은 대부분 투자 상품이기 때문에 사업자 입장에서 볼 때 아파트에 비해 리스크가 큰 편이죠. 잘되면 아파트보다 높은 수익을 얻을 수 있으나 잘못되면 심하게 망가질 수 있다는 말입니다.

      아파트와는 다르게 오피스텔이나 상가는 분양하자마자 ‘완전판매’되는 경우가 드물지요. 그래서 리스크 프리미엄을 과도하게 책정하는데, 이는 분양가를 올리고 덩달아 월세를 높이는 주범이라고 할수 있습니다.

      하지만 신규로 분양하는 수익형 부동산의 가격이 이미 준공된 지 오래이고 상권이 형성되어 있는 기존 건물의 매매가격과 유사하게 책정된다면 이는 말이 안 되겠지요.

      기존 건물은 지금의 매매가격을 만들기 위해 오랜 투자 3요소 기간 노력해왔고, 그러한 노력의 결실이 가격에 반영되어 있습니다.
      아직 땅도 파지 않은 수익형 부동산이 기존 건물의 매매가격에 상응하는 대접을 받기 위해서는 많은 시간과 노력이 필요한것이죠. 예컨대 5년이라는 기간이 필요하다면 그 기간만큼의 수익이 빠져야 적정한 분양가라고 볼 수 있습니다.

      따라서는 지금 막 분양하는 수익형 부동산은 이미 자리를 잡은 기존 수익형 부동산의 60~70% 가치에 불과하다고 보는 것이 적절하겠죠. 물론 아파텔 같은 주거용 오피스텔은 다른 기준이 적용되어야 하겠지만 말이죠.

      분양가를 과도하게 책정한 탓에 수익률에 턱없이 모자라는 월세를 받아야 하는 오피스텔과 상가가 지금도 계속해서 분양되고 있습니다.

      그나마 세입자를 찾을 수 있는 수익형 부동산은 운이 좋은 것이고, 오랜 기간 공실로 애태우는 경우가 조금더 많습니다.

      수익형 부동산은 상권이 형성되는 기간이 아파트보다 훨씬 길다고 볼수 있습니다.

      정말 오랜 기간이 필요할 수 있으며 최악의 경우 상권이 형성되지 않을 수도 있죠.

      투자의 3요소 중 안정성이라는 기준은 수익형 부동산에서 잘 드러나지 않습니다.투자 3요소

      하지만 월세를 통해 가격을 결정하는 수익환원법에 따르면 현재 분양하는 대부분의 수익형 부동산이 입주 시에 마이너스 프리미엄을 경험하게 되지요. 그래도 그 분양대금을 은행에 투자 3요소 예금하는 것보다. 좋다고 판단한다면 투자하는 편이 좋고, 아니라면 분양가를 다시 한번 확인해보는것이 현명하겠습니다.

      채권투자 ‘3대 리스크’ 명심하라

      채권은 투자의 3요소 즉 수익성, 안정성, 유동성(환금성)을 고루 갖춘 자산으로 평가받는다. 은행 예금보다 높은 수익성이 기대되며, 주식에 비해서는 안정성을 갖춘 투자대상이면서 유통시장의 발달에 따라 유동성도 겸비하고 있다.

      하지만 주식과 달리 채권은 시세차익보다는 이자소득이 투자수익의 기본이 되며 특히 채권유통시장에 직접 참여하기가 쉽지 않은 일반인의 경우 이자소득을 중심으로 채권투자를 하는 투자 3요소 것이 바람직하다.

      채권에 투자할 때는 여러 종류의 위험도 수반된다. 다양한 위험 중에서 금리변동위험, 채무불이행위험, 유동성위험 등이 일반인이 채권 투자 시 고려해야 할 대표적인 위험이라 할 수 있다.

      금리변동위험은 채권이 발행되어 시장에서 거래될 때 시장금리 변동에 따라 채권가격이 변동함으로써 발생하는 위험이다. 금리와 채권가격은 반대방향으로 움직이는데, 금리가 상승하면 채권가격은 하락하고, 반대로 금리가 하락하면 채권가격은 상승하게 된다.

      예컨대 어느 채권의 이자율이 4%인데 시장금리가 올라 5%가 된다면 그 채권은 가격이 떨어질 수 밖에 없고, 반대로 시장금리가 3%로 하락한다면 채권값은 뛰게 된 것이다. 즉 금리가 상승하면 투자한 채권의 가격이 하락하게 되므로 손실이 발생하게 되는 것이다.

      채무불이행위험은 채권발행자가 원리금을 정해진 시점에 지급하지 못하게 될 때 발생하는 위험이다. 국공채에 투자할 때는 고려할 필요가 없지만 고수익을 목적으로 안정성이 떨어지는 회사채(신용등급이 낮은 회사채)에 투자할 경우 발생 가능성이 높은 위험이므로 주의해야 한다.

      마지막으로 유동성 위험은 투자한 채권을 만기 이전에 시장 매각을 통해 투자금액을 회수하고자 할 때, 원하는 시점에 시장에서 형성되고 있는 가격으로 현금화하지 못하게 될 경우 발생하는 위험이다. 유동성은 통상 투자자산의 안정성과 관련이 되는데 국공채에 비해 상대적으로 안정성이 떨어지는(고수익이 기대되는) 회사채의 유동성이 낮다고 할 수 있다.

      그러나 만기까지 보유할 목적으로 채권에 투자하는 경우에는 유동성 위험은 고려할 필요가 없다고 할 수 있다.

      이렇듯 일반인이 채권을 직접 투자할 때는 자본이득보다는 이자수익을 중심으로 투자하고, 채무불이행 위험을 고려해 적정수익을 목표로 안정성이 담보되는 채권을 투자대상으로 하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. /도움말=양광규 한화투자신탁운용 상무

      재테크 친구

      3.(투자) 이것 모르고 투자하시면 안됩니다-1.수익의 가장 큰 변수, 투자의 3요소, 투자와 투기의 차이

      #1. 이것 모르고 투자하시면 안됩니다..

      50대 이후에는 자산관리가 더욱 중요합니다.

      투자를 어떻게 하느냐에 따라 노후가 편안해질수도 있고 , 경제적 곤란에 빠질 수도 있기 때문입니다 .

      그래서 50대가 되면 투자를 정리해야 하는 것이 아니라,

      오히려 지금까지 해 온 투자방식에 문제가 없었는지 점검을 해야 하고, 만약 문제점이 있었다면 더 나은 방법으로 수정을 해야 합니다 .

      그래서 오늘은 이런 분들을 위해

      2. 투자를 할 때 반드시 고려해야 할 투자의 3 요소는 무엇인가 ?

      3. 그중에서 투자수익에 가장 큰 영향을 주는 변수는 무엇인가 ?

      #2. 투자란 무엇인가 ?

      한자로는 던질 투(投)에 재물 자(資)입니다.

      간단히 말하면 , 우리의 자산 을 던져서 수익을 추구하는 행위가 투자입니다 .

      그럼 투기와 투자는 투자 3요소 어떤 차이가 있을까요 ?

      어떤 사람이 아파트를 샀거나 삼성전자 우선주를 샀다고 할 때 , 이 사람은 투자를 한 것일까요 ? 투기를 한 것일까요 ?

      이 상황만으로는 투자인지 , 투기인지 답할 수 없습니다 .

      즉 , 투자와 투기를 가르는 기준은 행위 자체에 있지 않고 , 그 행위를 하기 전 그 사람의 의사결정 과정에 있는 것 같습니다 .

      따라서 이와 반대로, 과도한 금액을 투입하거나, 남의 말만 믿고 자기 판단 없이 하거나, 불법적인 방법인데도 진행하면 그것은 투기라고 생각합니다 .


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