절세꿀팁

마지막 업데이트: 2022년 1월 13일 | 0개 댓글
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사진=최성민 세무사

[절세꿀팁]`사업자 비용` 잘쓰는 7가지 방법

사업자들이 세금 신고를 할 때 가장 고민스러운 부분 중 하나가 경비 처리입니다. 사업에 꼭 필요한 비용으로 인정받으면 절세가 가능하지만 비용 처리가 안될 경우 세금을 더 낼 수도 있죠. 평소에 비용으로 인정되는 항목을 제대로 알고 지출하면 불필요한 세금을 줄일 수 있습니다. 사업자가 실수하기 쉬운 경비 처리 방법에 대해 이촌세무법인의 김동현 파트너 세무사와 이야기를 나눠봤습니다.

▲ 사진/이명근 기자 [email protected]

▲ 광고선전비는 사업과 관련된 비용으로 인정받아 전액 경비처리가 가능하지만 접대비는 매출액에 연동된 한도 금액 만큼만 비용으로 처리할 수 있습니다. 광고선전비는 불특정 다수를 대상으로 판매촉진을 위해 견본품이나 달력·컵·부채 등을 제공하는 건데요. 1인당 연간 3만원 이내의 금액을 지출했을 때 인정받습니다.

접대비는 거래의 원활한 지속이나 개선을 목적으로 특정인에게 지출하는 것을 말합니다. 일반접대비는 1만원 이상은 신용카드 영수증 등 법적증빙을 받아야 하며 경조사비는 20만원이내의 금액은 인정하나 초과할 경우 신용카드 영수증 등을 받아야 합니다.

▲ 그렇습니다. 모르는 사람에게 회사 로고가 새겨진 볼펜을 나눠주면 그 비용은 광고선전비가 됩니다. 거래처나 특정 기업에 찾아가서 잘 봐달라고 하면서 우산을 선물하면 절세꿀팁 그 비용은 접대비입니다. 하지만 그 우산을 일반인들에게도 좀 나눠줬다면 광고선전비로 인정 받을 수 있죠.

▲ 보험료 문제는 최근 많이 받는 질문인데요. 보험사들이 매출 부진을 겪다보니 중소기업을 상대로 영업을 많이 합니다. CEO플랜 형태의 보험상품이 있었는데 대표가 보험에 가입하면 납부액을 회사 비용으로 처리할 수 있다고 안내한 거죠.

그런데 금융감독원은 이런 상품 중 상당수를 불완전판매로 판정했습니다. 세법상 회사 경비로 처리가 안된다는 얘기입니다. 보험수익자가 대표이사로 돼 있으면 회사가 낸 보험료 납부액은 대표이사의 급여가 되어 소득세가 부과됩니다. 반면 보험수익자가 법인일 경우에는 보험료를 법인의 비용으로 처리할 수 있습니다.

▲ 보장성보험이나 퇴직보험은 비용처리가 됩니다. 하지만 저축성보험일 경우에는 은행에 예금하는 것과 같이 수수료를 제외한 금액이 예치금 등 자산으로 인정되기 떄문에 비용 처리가 되지 않습니다. 중소기업은 물론 개인사업자도 마찬가지입니다. 보험에 가입할 때 비용처리가 된다고 해도 한번쯤 세무사에게 자문을 받아보는 게 좋습니다.

▲ 대표이사가 회삿돈을 사용할 때는 세법에서 정한 이자율만큼 법인이 이자를 받아야 합니다. 현재 법에서 정한 이자가 4.6%인데요. 대표이사가 가지급금으로 1억원을 가져갔으면 460만원을 이자로 내야합니다. 대표이사가 이자를 내지 않은 경우 정해진 이자만큼 회사의 수익으로 과세가 되고, 그 금액만큼 대표이사의 상여로 처분돼 소득세가 과세됩니다.

회사가 임직원에게 낮은 이자로 대출을 지원해 주는 것도 마찬가지입니다. 지원한 이자 만큼을 회사 수익으로 잡아 세무처리하고 직원에게는 이자지원액을 상여로 돌려 소득세를 내도록하는 게 정상적인 처리 방법입니다.절세꿀팁

▲ 2016년부터 사업자가 취득하거나 렌트(리스)하는 업무용 승용차에 대해서는 연간 비용으로 인정되는 금액에 한도가 생겼습니다. 운행일지를 작성하지 않은 경우에는 최대 1000만원까지 비용을 인정받을 수 있으며 임직원 전용보험에 가입하지 않은 경우에는 차량유지비 전액이 비용으로 인정받을 수 없습니다.

▲ 법인이 주주 등 특수관계자와의 거래를 통해 세금 부담을 줄이는 경우가 있습니다. 이를 부당행위 계산부인이라고 하는데요. 시장가격과 거래가격의 차이가 3억원 이상이거나 5% 이상인 경우 부당행위에 해당합니다. 빌딩 주인인 아버지가 자녀에게 월세 1000만원짜리 음식점을 내주고 싶다면 최소한 월 950만원 넘게 받아야 절세꿀팁 한다는 뜻입니다.

부당행위에 해당하면 시장가격과 거래가격의 차액만큼을 법인의 이익으로 반영해 세금을 추징하고, 거래를 통해 이익을 본 당사자에게도 추가로 과세합니다. 특수관계자와는 시세에 맞게 적정금액으로 거래해야 불필요한 세금 부담을 막을 수 있습니다.

▲ 흔히 음식점을 개업할 때 이전에 영업하던 주인에게 권리금을 주잖아요. 이렇게 권리금을 지급하는 경우에는 과세 대상이 됩니다. 많은 사업자들이 권리금에 세금이 붙는다는 사실을 모르고 있는 경우가 많은데요.

권리금을 받는 사업자는 권리금액의 80%를 비용으로 공제한 금액을 기초로 해서 기타소득세를 내야하고 부가가치세법상 과세거래이므로 세금계산서도 발행해야 합니다. 권리금이 2억이라면 2억2000만원의 세금계산서를 발행해야 한다는 얘기죠.

권리금을 지급한 사업자 입장에선 권리금의 4.4%(필요경비 80% 공제후 소득세 20%와 지방세 2% 과세)를 원천징수해서 세무서에 신고 납부할 의무가 있습니다. 지급한 권리금은 세금계산서를 통해 매입세액 공제를 받을 수 있는데요. 매출세액에서 매입세액이 공제되는 만큼 세금이 줄어드는 효과가 있죠. 또한 권리금은 영업권 등으로 처리해 5년 동안 균등하게 사업경비로 인정 받을 수 있습니다.

▲ 국세청에 신고하는 과정에서 실수가 있었다면 빨리 수정신고를 해야 과소신고 가산세를 감면 받을 수 있습니다. 6개월 이내에 바로 잡으면 가산세(본세의 10%)의 50%가 감면되고 1년 이내는 20%, 2년 이내는 10%의 가산세가 감면됩니다. 세금을 1억원 덜 낸 사실을 알고도 가만히 있으면 1000만원의 과소신고 가산세를 내야하지만 6개월 이내에 신고하면 500만원으로 줄어듭니다.

주차범칙금을 빨리내면 깎아주는 제도와 비슷합니다. 국가 입장에선 정확한 세금을 빠른 시간 내에 확정하니까 좋고 납세자는 가산세를 절감하니까 서로 '윈윈'입니다. 상담을 하다보면 세금을 더 내야하는 수정신고를 꺼리는 분들이 있는데요. 세액이 100억원인데 50억원을 잘못 신고했다면 얘기가 달라지죠. 수정신고를 빨리 하는 것도 절세의 한 방법입니다.

[절세꿀팁]모르면 손해보는 양도세 상식 7가지

집을 팔겠다는 마음을 먹고 나면 여러가지 고민을 하게 되는데요. 그중에서도 세금 걱정이 가장 앞섭니다. 특히 양도차익이 큰 경우 양도소득세 부담을 지지 않을 수 없거든요.

이런 걱정은 세금이 어떻게 계산되는 지에 대한 정보나 이해가 부족하면 더욱 커지는데요. 반대로 누구나 약간의 정보와 세금에 대한 이해를 갖고 있다면 세금걱정을 크게 덜어낼 수 있습니다. 최성민 세무사(세무그룹세종 대표)가 이런 걱정을 덜어 줄 간단한 양도세 정보를 7가지로 요약해 주셨습니다.

사진=최성민 세무사

① 집 고치면 증빙을 챙겨라

주택의 양도소득세는 양도차익에서 필요경비를 빼고 계산을 합니다. 주택을 구입하고 보유하고 팔기까지 집주인이 지출한 각종 비용을 꼭 필요한 경비, 즉 필요경비로 인정해주는 것이죠.

구입과정에서는 취득세와 법무사수수료, 중개수수료, 인지대 등이 필요경비로 인정되는데요. 경매로 취득하는 경우 명도비용, 소송을 통해 취득이 이뤄지면 소송에 들어간 비용도 필요경비로 인정받을 수 있어요.

일단 잔금까지 치르고 내 집이 되고나면 인터리어나 보수를 할 수도 있는데요. 인테리어와 수리·보수비용 중에서도 필요경비로 인정되는 부분이 있습니다. 구체적으로 발코니를 확장하거나 샤시교체, 배관교체, 난방시설 교체, 붙박이장 설치 등 개량·확장·증설이 이뤄진 경우 필요경비가 되죠.

이런 필요경비의 지출은 양도시점에서 보면 수년에서 수십년이 지난 일이 될 수도 있는데요. 따라서 당시 영수증 등 증빙서류는 꼭 따로 보관해 놓는 것이 필요합니다.

② 부부공동명의로 사라

부부가 공동명의로 주택을 취득하면 여러 가지 장점이 있지만 양도소득세 절세도 가능합니다. 공동명의 주택을 양도할 때에는 양도소득을 공동명의자 각각의 지분만큼의 양도소득으로 쪼개어 계산하게 되거든요.

소득세는 누진세율구조이기 때문에 양도소득을 쪼개면 보다 낮은 세율로 세금을 부담할 수 있습니다. 누진세율 체계에서 가장 손쉬운 절세방법이죠.

③ 배우자에게 주고 5년 뒤 팔아라

주택을 배우자에게 증여하는 방법도 양도세 절세법으로 활용할 수 있는 방법입니다. 1주택인데 비과세를 못 받는 주택(실거주 미충족 등)을 보유한 경우 한 채를 배우자에게 증여하면 우선 배우자 증여가액공제를 6억원(실거래가 기준)까지 받을 수 있습니다.

그런 다음 증여받은 배우자가 바로 제3자에게 팔면 (양도세를 회피하기 위한) 부당행위가 되어 증여가액을 취득가액으로 인정받지 못하게 되는데요. 하지만, 5년 뒤에 팔면 배우자에게 증여한 증여가액을 취득가액으로 인정받을 수 있게 됩니다.

주택가격이 꾸준히 상승한다는 가정을 한다면 당초 최초 취득가액보다 중간에 배우자증여가액이 더 높을 텐데요. 따라서 배우자가 매각할 시점에 세금을 부담하게 되는 양도차익도 크게 줄게 됩니다.

④ 1년에 두 채 이상 팔지 마라

양도세 과세기준이 되는 기간은 1과세연도입니다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지가 1과세연도이죠.

중요한 것은 과세기간 내에 발생하는 양도건은 모두 합산해서 세금을 계산한다는 것입니다. 2020년 1월 1일부터 12월 31일 사이에 2채 이상을 양도하게 되면 두 건에서 발생한 양도차익을 합산해서 양도세를 내야 합니다. 누진세율이라서 당연히 세금을 더 많이 내게 되겠죠.

따라서 이런 경우에는 양도시점을 쪼갤 필요가 있습니다. 예컨대 가을에 1채를 팔았다면 나머지 1채는 다음해 연초에 팔면 각각의 양도세를 따로 계산해서 절세할 수 있죠.

물론 양도차익이 합산되는 점을 역으로 이용할 수도 있습니다. 양도차익이 있는 주택과 양도차손(손실)이 있는 주택은 같은 해에 팔면 손익이 통산되어서 세금을 낼 양도차익이 사라지거나 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.

⑤ 보유기간 못 채웠다면 잔금일을 늦춰라

조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 1세대 1주택이나 조정대상지역이 아닌 지역의 1세대 1주택은 2년 보유만하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 만약 부득이하게 2년을 채우지 못하고 팔게 되면 비과세 혜택을 놓치게 되죠.

하지만 이런 경우라도 양도시 잔금일을 보유기간 2년이 되는 날 이후로 잡게 되면 비과세를 받을 수 있습니다. 양도시점을 잔금일 기준으로 판단하기 때문이죠.

보통 주택거래를 할 때 주택가격은 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠서 주고받도록 계약하게 되는데요. 이 때 잔금일을 최대한 늦추는 방식을 활용할 수 있다는 것입니다.

극단적으로 오늘 계약했더라도 잔금일을 2년 이후로 설정하면 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 계약금과 중도금은 그 전에 미리 받을 수 있기 때문에 일거양득이 되겠죠.

⑥ 입주권은 3년 넘어도 비과세 된다

재개발이나 재건축 조합원이 입주권을 취득하는 경우에는 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있는데요.

하지만 이 경우에도 공사가 지연되는 등의 특별한 사정으로 인해 3년이 초과되는 경우 입주권 취득일 3년 이후에도 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 주택완성 후 2년 이내에만 이사가면 비과세 대상이 됩니다.

⑦ 노후된 농가주택은 허물수도 있다

거주중인 아파트 외에 시골에 농가주택을 보유하고 있는 경우도 있는데요. 노후대비로 사 놓거나 상속 및 증여로 물려받은 주택도 있을 수 있죠. 이 경우 시골 주택이 아주 낡아서 당장 사람이 거주할 수 없는 상황이더라도 2주택자가 되어 비과세 혜택을 못받게 됩니다.

하지만 노후된 농가주택은 주택으로서의 가치가 거의 없기 때문에 과감하게 헐어버리면 2주택 문제가 해결될 수 있습니다. 해당 농가주택을 헐어버리고 멸실신고를 하면 1세대1주택으로 인정받아 살고 있던 아파트를 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이죠.

[절세꿀팁]학원 운영자가 세금 줄이는 법

'학원 전문 세무사'라는 타이틀을 내건 김지수 세무사(세무회계 청천 대표)는 세무사로 전향하기 전 학원을 운영했던 경험이 있다. 현재 김 세무사는 이 경험을 살려 학원 원장들을 상대로 전문 세무 컨설팅을 진행하고 있다.

학원 운영 경험이 세무 상담하는 데 어떤 도움이 되고 있는지 묻는 질문에 그는 "큰 틀에서 보면 모든 업종의 세무 전략이 비슷하게 보일 수 있지만, 동종업계 경험이 있기 때문에 세무 의뢰인의 고충을 파악해 운영에 있어 실질적인 세무 조언을 하는데 많은 도움이 된다"고 말했다.

김 세무사는 학원 원장님들이 꼭 기억해야 할 절세 포인트로 ①현금영수증 챙기기, ②사전에 강사 고용 전략 짜기 그리고 ③매출과 상황에 따른 법인 전환 고려하기 총 세 가지를 뽑아 강조했다. 그에게 학원 원장님들이 알아야 할 절세 노하우에는 어떤 것들이 있는지 물었다.

현금영수증 발행이 중요한 이유

학원은 현금영수증 발행 의무 업종이기 때문에 건당 10만원 이상인 경우 무조건 현금영수증을 발행해야 하는데요. 학원비가 대체적으로 10만원 이상이므로 이렇게 결제하는 현금 매출을 현금영수증 매출이 아닌 기타 매출로 신고하지 않도록 해야 합니다.

간혹 현금영수증 발행 시기를 놓쳐 누락되는 경우가 있습니다. 늦어도 연말에는 누락된 현금 매출을 확인해 현금영수증을 발행해야 합니다. 인적사항을 모르는 경우에는 국세청 지정코드(010-000-1234)로 자진 발급해야 매출 누락도 방지하고, 연말정산 시즌이 되어서 뒤늦게 현금영수증을 요구하는 학부모에 대한 대응이 가능합니다.

철저한 강사 고용 전략이 절세의 시작

학원에서 가장 크게 절세할 수 있는 방법은 강사 고용 전략을 사전에 잘 짜는 것입니다. 고용과 관련해 정부 지원이 많기 때문에 이를 잘 활용하면 추가 지출 없이도 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

사업소득으로 강사비를 지출하고 있는 학원이라면 프리랜서 강사를 근로자 고용 형태로 변경하는 것을 고려해볼 만합니다. 요건이 충족되면 두루누리, 일자리 안정자금 등의 지원을 받아 실질적으로 추가 부담분이 크지 않게 진행할 수 있기 때문입니다.

또한 고용 인원이 늘었다는 전제로 추가로 지출되는 사회보험 비용은 청년인지 아닌지의 여부에 따라 세액공제로 50% 절세꿀팁 또는 100%를 돌려받을 수 있고, 추가로 인당 700만원에서 1100만원까지 세액공제가 가능합니다.

하지만 전년 대비 고용증대, 청년 여부 등에 따른 요건과 사후 관리가 복잡하므로 꼭 세무 전문가의 도움을 받아야 합니다. 특히 규모가 큰 학원 중 강사들에게 급여를 주로 사업소득으로 지급하고 있는 경우 큰 절세 효과를 볼 수 있습니다.

프리랜서 VS 근로자

강사의 인건비 처리는 학원업에서 가장 중요하고, 원장들의 고민도 많습니다. 강사의 형태는 근무의 독립 여부에 따라 크게 근로자와 사업자인 프리랜서로 나눌 수 있는데요.

학원에서 완전한 비율제 형태로 근무하는 경우에만 원칙적으로 프리랜서로 신고해야 하지만 학원업에서는 관행적으로 근로자 형태의 강사를 프리랜서로 신고하는 경우가 많습니다. 원장 입장에서는 3.3% 원천세 신고만 하면 되니까 간단하고, 서로 사회보험(4대보험) 부담이 적은 형태가 되기 때문입니다.

다만 이러한 경우 퇴사 시 퇴직금 문제로 분쟁이 되는 경우가 많으니 갈등을 미연에 방지하기 위해 사전에 강사와 협의하는 절차가 필요합니다.

개인과 법인 학원의 세무 처리 차이점

개인과 법인 학원 운영의 가장 큰 차이점은 대표자인 원장 급여의 경비처리입니다. 개인사업자는 대표자의 급여가 비용처리가 안되고, 법인은 가능하기 때문입니다.

혼자 학원을 운영하거나 프리랜서로 강사를 고용한 경우 개인사업자는 식비 등을 경비 처리할 수 없지만, 법인의 경우에는 대표도 직원으로 구분되기 때문에 복리후생비 명목으로 경비 처리가 가능합니다.

하지만 자금 운용에서는 반대로 불편한 점이 따르기도 합니다. 개인 학원의 경우는 사업자 계좌에서 절세꿀팁 비교적 자유롭게 자금 인출이 가능하지만 법인은 가지급금이 될 수 있기 때문에 보다 철저한 자금 운용 관리가 필요합니다.

대부분의 학원은 개인사업자 형태로 운영되지만 교육서비스업의 성실신고확인 기준인 연매출 5억원 근처 원장들이 법인 전환을 고려하고 있습니다. 그렇다고 모든 경우에 법인 전환이 무조건 유리한 것은 아니기 때문에 사전에 꼭 세무전문가와 상담해야 합니다.

학원 경비처리하는 법

식비의 경비처리는 복리후생비와 접대비로 나눌 수 있습니다.

학원에 근로자가 있는 경우에는 복리후생비로 처리가 가능하고, 근로자가 없거나 사업자 형태인 프리랜서 강사만 있는 경우에는 복리후생비로 인정받을 수 없습니다. 다만 학원 사업의 관계자인 프리랜서 강사나 학부모에게 제공한 식비는 한도 내에서 접대비로 인정받을 수 있습니다.

복리후생비와 접대비의 가장 큰 차이는 접대비는 매출에 따른 한도가 있고, 1만원 이상(3만원으로 개정 예정)인 경우 적격 증빙이 없으면 경비처리가 되지 않는다는 점입니다.

학원 차량 관련 경비는 운영 형태에 따라 달라지는데요. 학원 소유의 차량인 경우 차량 가액에 대한 감가상각비, 유류비 등을 경비 처리 하고, 고용한 기사가 있으면 근로소득으로 신고하면 됩니다.

만약 기사가 차량을 소유한 지입 형태인 경우는 차량 운행에 대한 비용에 대해 기사의 사업소득으로 경비 처리하게 됩니다. 특히 지입 형태인 경우 원장이 소수의 공동 지분을 갖고 계신 경우가 많은데 이때 차량을 감가상각비 처리하지 않도록 해야합니다.

임대료 계산 시 부가세 내고 경비처리 하는 것이 유리할까

교육서비스업은 면세사업이기 때문에 매입세액 공제를 받지 못합니다. 이러한 이유로 임대료나 인테리어비 처리를 할 때 부가세가 아까워 세금계산서를 받지 않는 경우가 있는데요.

문제는 사업 초기에는 매출이 크지 않기 때문에 세금 부담이 덜하지만, 시간이 지날수록 경비 부족으로 인한 압박감이 커진다는 것입니다. 특히 초창기에는 강사 없이 직접 강의를 하는 원장들이 많은데 이때 생각보다 경비처리할 것이 없어 신고 시 당황하는 경우가 많습니다.

따라서 초창기에 매출이 없다고 할지라도 인테리어 비용은 자산으로 처리돼 대부분 5년에 걸쳐 감가상각비가 비용처리되기 때문에 원칙대로 경비 처리하는 것이 유리하다고 봅니다.

공동명의로 동업하는 경우, 절세 혜택은

종합소득세가 누진세율이다 보니 세율 구간을 낮추기 위해 공동사업 형태에 대한 문의가 있습니다.

결론적으로 어떤 것이 무조건 유리하다는 것은 없습니다. 이유는 공동사업으로 하는 경우 소득을 나눠 받기 때문에 세율이 낮아지는 효과는 있으나, 개인사업자는 대표의 절세꿀팁 인건비 처리가 안되기 때문에 소득 자체가 높아질 수 있기 때문입니다.

따라서 공동사업을 하지 않고, 다른 분에게 사업소득이나 근로소득으로 경비처리를 하면 비슷한 효과를 볼 수 있기 때문에 매출 규모, 4대보험 등을 고려해 유불리를 따져 봐야 합니다. 상황에 따라 차이가 있으므로 실질적인 동업이고, 관계가 오래 지속될 가능성이 높은 경우에만 공동사업을 고려해보는 것이 좋습니다.

동업을 하는데 대출을 한 경우 이자 비용 경비 인정 가능한지

사업을 위해 받은 대출은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

다만 공동사업의 경우는 초기 출자를 원인으로 하는 대출에 절세꿀팁 대한 이자는 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 이는 사업을 위한 대출이 아닌 사업에 참여하기 위해 사업자가 개인적으로 대출받은 것으로 보기 때문입니다.

따라서 동업 계약서 등에 출자금 등에 대한 명시를 명확히 하고, 대출금이 출자가 아닌 학원 사업을 위해 빌린 돈이라는 사실을 분명히 한다면 경비처리가 가능합니다.

사업장 현황신고시 주의할 점

사업장 현황신고는 개인사업자로 면세업인 학원을 하시는 원장들이 1년간의 수입 금액과 기본 경비 내역을 신고하는 절차입니다.

개인 학원은 신고가 필수지만 법인 학원의 경우에는 의무사항이 아닙니다. 법인 면세사업자의 경우 매출, 매입처별 계산서 합계표 및 매입처별 세금계산서 합계표를 제출하면 됩니다.

학원업은 사업장현황신고 불성실 가산세 대상이 아니기 때문에 대충 하거나 하지 않아도 된다고 생각하는 경우가 많은데, 사업장 현황신고로 전년도 매출이 확정되기 때문에 누락되지 않도록 정확히 신고해야 합니다.

미신고 하거나 대충한 뒤 종합소득세 신고 시 수정신고를 하게 되면 납세의무를 불성실하게 했다고 판단할 수 있기 때문입니다. 복식부기 의무자의 경우 합계표 미제출로 인해 가산세를 부과 받을 수도 있습니다.

원장이 받을 수 있는 소득공제 항목

가장 대표적인 소득공제는 노란우산 공제입니다.

소득에 따라서 연 500만원에서 200만원까지 소득 공제가 가능하고, 복리로 운영되는 상품이라 가장 많이 이용하고 있습니다. 이 외에도 퇴직연금, 연금저축 등을 통해 세액공제의 혜택을 받을 수 있으니 아직 준비가 안됐다면 올해가 가기 전에 가입하는 것을 추천합니다.

[절세꿀팁]상속 부동산 팔기 전에 처리할 일

전문가에게 듣는 세금절약 노하우
박지연 세무사 "오래된 상속재산, 감정평가 받으면 절세"

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

집이나 건물, 토지 등 부동산을 상속 받은 경우 당장의 상속세도 중요하지만 추후 상속재산을 팔 때 양도소득세도 중요한 문제입니다. 상속 당시의 부동산 가격이 취득가격이 되기 때문에 상속재산의 가치가 어떻게 평가되는지에 따라 상속세는 물론 이후의 양도소득세도 달라질 수 있거든요.

이 때 유사매매사례가 없는 상속재산의 경우는 감정평가를 받아두면 절세할 수 있는 길이 열린다고 하는데요. 상속·증여 전문 박지연 세무사(세무회계 여솔)에게 감정평가를 통한 절세방법을 들어봤습니다.

▲ 사진 : 이상원 기자/[email protected]

▲ 상속재산은 기본적으로 시가로 평가합니다. 흔히 납세자들은 시가를 매매가로만 생각하는데요. 세법에서는 상속개시일(사망일) 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매·감정·수용·경매가 있는 경우를 모두 시가로 볼 수 있도록 하고 있어요. 그리고 상속재산과 유사한 다른 재산의 매매가액도 시가로 보고 있죠. 이걸 유사매매사례가액이라고 해요. 유사매매사례가액으로 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가를 평가하게 돼 있는데요. 대부분 기준시가는 매매사례가액보다는 낮기 때문에 상속재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 상속세부담이 크게 달라질 수 있겠죠.

▲ 상속세부담만 생각하면 기준시가로 신고하고 싶겠지만 부동산 중에서도 대단지 아파트는 유사매매사례가 많아서 기준시가를 적용하기 어려워요. 유사매매사례가액이 많은 거죠. 아파트도 평형이나 구조, 학교나 상가와의 거리 등에 따라 시가가 다를 수밖에 없는데요. 같은 단지 내에서도 전용면적과 기준시가가 5% 이내의 차이만 있다면 유사사례로 보도록 규정돼 있어서 대부분 대단지 아파트들은 유사매매사례가액을 쉽게 찾을 수 있습니다.

▲ 그렇습니다. 납세자가 상속세 신고를 할 때 직접 찾아서 상속재산을 평가해야 하는데요. 보통은 상속세 신고를 세무사에게 맡기기 때문에 세무사들이 찾죠. 유사매매사례가액은 상속개시일 전후 6개월 내의 사례에 한해 적용할 수 있는데, 상속세 신고일까지만 적용한다는 특징이 있어요. 사망일 후 5개월이 지나도 유사매매사례가 없어서 기준시가로 신고했다면 남은 신고기한(상속개시 후 6개월)에 유사매매사례가 나왔더라도 납세자 예측가능성을 위해 신고된 기준시가를 인정해준다는 것이죠.

▲ 유사매매사례가액이 여러 개인 경우에는 상속개시일에 가장 가까운 계약일의 거래금액으로 평가해야 해요. 세부담을 줄이기 위해 가장 싼 것을 임의로 적용할 수는 없죠. 그리고 유사매매사례가액은 해당재산의 매매가액 등이 없는 경우에만 보충적으로 적용하는 방법이라는 것을 알아둬야 합니다. 매매·감정·수용·경매가액은 평가된 금액이지만 유사매매사례가액은 유사한 거래가액일뿐이니까요. 만약 유사매매사례가액과 매매·감정·수용·경매가액이 동시에 존재한다면 유사매매사례는 적용하지 않고 매매·감정·수용·경매가액 중 상속개시일에 가장 가까운 가액이 적용됩니다.

▲ 단지가 작은 아파트나 토지, 건물, 상가 등은 유사매매사례를 찾기 어렵기 때문에 기준시가로 신고를 하게 됩니다. 문제는 이 절세꿀팁 때 기준시가가 실거래가액보다는 크게 낮다는 것인데요. 당장의 상속세는 적게 낼 수 있지만 추후 양도소득세 부담이 생길 수 있습니다. 그래서 상속재산을 나중에 양도할 계획이라면 상속세를 신고할 때 감정평가를 받아 상속재산의 가치를 높여두는 게 유리합니다. 미래의 양도소득세 부담을 줄이는 방법이죠.

▲ 감정평가법인 2곳에 의뢰해서 2가지 감정평가액을 받으면 그 평균가액을 시가로 인정해주는데요. 2018년 4월 이후부터는 기준시가 10억원 이하인 경우에는 감정평가를 1곳에서만 받아도 인정해주고 있어요. 다만, 납세자가 신고한 감정가액이 유사매매사례가액의 90%보다 낮은 경우에는 세무서장이 재감정할 수 있어요. 상속세 회피를 위해 감정평가사와 납세자가 짬짜미 하는 사례를 막기 위해서죠.

▲ 개별 사안에 따라 절세에 유리한 조건이 다릅니다. 배우자가 있는지, 상속인이 몇 명인지, 상속배분은 어떻게 할 것인지, 또 부동산 외 총 상속재산은 얼마인지 등에 따라 각각의 시뮬레이션을 진행해봐야 하는데요. 상속세와 양도소득세는 공제금액과 계산구조, 세율도 달라서 예상 양도가액, 양도시기 등에 따라 감정평가의 유불리가 달라질 수 있습니다. 상속 설계에 따라 절세할 수 있는 방법도 다양하기 때문에 전문가인 세무대리인을 통해 컨설팅을 받아보는 것이 가장 좋겠죠.

▲ 상속인 중에 피상속인의 배우자가 있고 상속 부동산이 시가로 10억원이 채 안되는 경우에는 감정평가를 받아서 상속가액을 높여서 상속세를 신고하는 것이 절세에 도움이 될 겁니다. 배우자가 있으면 기본공제 5억원과 배우자공제 5억원까지 10억원의 상속공제가 가능하거든요. 이 경우 기준시가로 신고해도 상속세 혜택을 볼 것이 없기 때문에 감정평가를 받아 상속취득가액을 절세꿀팁 올려 두는 것이 추후 양도소득세도 줄이는 방법입니다. 10억원이 안되는 주택 1채 정도만 물려받았다면 감정평가를 받는 것이 유리하다는 거죠.

▲ 상속도 취득이기 때문에 상속 받은 부동산을 양도하기 위해서는 먼저 상속인이 상속등기를 해야 합니다. 취득세 납부와 함께 상속 등기를 하고 다른 상속재산과 함께 상속세를 신고해야 하죠. 그리고 나서 양도에 따른 매매등기를 하고 양도소득세를 신고해야겠죠.

상속개시일로부터 6개월 이내에 양도하는 경우 양도가액이 상속재산가액이 된다는 점도 주의해야 합니다. 기준시가나 유사매매사례가액으로 상속재산을 평가해서 상속세를 신고했다고 하더라도 상속개시일로부터 6개월 이내에 해당 부동산을 양도한다면, 그 매매가액이 곧 시가가 되고 동시에 상속재산평가액이 됩니다. 이 경우 상속세를 수정신고해야 하겠죠. 물론 이 경우 상속 취득가액이 상속재산가액이고 양도가액과 동일하기 때문에 양도차익이 없어서 양도세는 나오지 않습니다.

▲ 소급해서 감정을 받을 수 있습니다. 상속세 신고 당시 시가를 산정하기 어려워 기준시가로 신고했는데 나중에 양도세 부담이 너무 크다면 과거 신고한 기준시가가 아니라 감정평가를 통해 시가를 다시 산정해서 상속세를 조금 더 내는 대신 양도세를 크게 줄이는 방법이 가능합니다.

소급감정에 대해 국세청과 조세심판원은 신고기한이 지난 후에 소급감정한 가액은 시가로 인정할 수 없다는 입장이었지만 대법원은 다르게 판단했어요. 감정평가 기준일이 중요한 것이지 감정평가를 의뢰한 날짜는 중요하지 않다는 게 대법원의 판단입니다.

▲ 과거 기준시가로 상속세를 신고한 부동산을 소급감정 받는 경우 상속재산가액 증가에 따라 추가로 상속세가 발생할 수 있어요. 수정신고에 따른 가산세도 고려해야하고요. 상속재산평가에 차이가 있어서 수정신고하는 경우 과소신고가산세(10%)는 없지만, 연체이자 성격의 납부불성실가산세(연 10.95% 정도)는 내야합니다.

상속된 지 10년이 넘은 경우에는 국세부과제척기간(무신고시 15년)이 지났기 때문에 어차피 상속세가 없겠지만, 수정신고일이 부과제척기간 이내이고 추가로 낼 세금이 있다면 상속세 본세와 납부불성실가산세를 부담해야 합니다. 이걸 고려하고도 양도세 절감액이 크다면 충분히 소급감정을 해볼만한 가치가 있겠죠.

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자] 8년 이상 농사를 짓던 땅은.

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

8년 이상 농사를 짓던 땅은 팔 때 양도소득세를 감면해주는 혜택이 있는데요. 흔히 '8년 자경농지 양도소득세 감면'이라고 부릅니다. 내야할 양도소득세액을 최대 2억원(5년간)까지 100% 감면해주는 상당한 혜택이죠. 하지만 요건이 다소 까다롭기 때문에 자경농지 양도세 감면과 관련해서는 과세관청과의 분쟁도 적지 않다고 합니다.

▲ 사진=이명근 기자 [email protected]

▲ 농지는 농촌에 있으면서 스스로 농사를 지어야만(재촌자경) 양도소득세 혜택이 있습니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다.

8년을 채우지 못하더라도 기본적으로 재촌자경 해야만 중과세율을 피할 수 있어요. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용하거든요.

또 하나는 대토감면이 있는데요. 만약 자경농이 4년 이상 농사를 짓던 땅을 팔고 다른 농지를 취득(종전 농지 양도 후 1년 내)해 농사를 짓는 경우, 즉 '대토'를 하게 되면 전체 자경기간을 합산해서 8년이 넘으면 양도세 100%를 최대 1억원 한도 내에서 감면받을 수 있죠. 다만 대토감면은 종전농지 면적의 3분의1 이상, 가액의 2분의1 이상인 농지를 취득해야 하는 요건이 있습니다.

▲ 8년 자경은 농지 취득일로부터 양도일까지 기간을 통산해서 계산합니다. 보유기간 동안 8년 이상만 자경하면 됩니다. 8년 이상 계속해서 자경해야한다는 의미는 아닙니다. 다만 양도일 현재 자경농지여야 한다는 점은 중요합니다. 합산해서 8년 자경을 했지만 팔 때 농지가 아니라면 감면을 못받는 것이죠.

예를 들어 현재 농사를 짓고 있는 농지가 보유한 지 30년이 됐고, 보유기간 중 총 10년간을 농사지었다면 8년 이상 자경했기 때문에 자경감면은 받을 수 있습니다. 하지만 자경기간이 전체 보유기간의 60%에 미달하기 때문에 비사업용토지가 되어서 중과세율을 적용받게 됩니다. 중과세율로 양도세를 계산한 뒤 자경감면을 받는 것이기 때문에 사업용토지보다 최종세액이 더 나오겠죠.

▲ 우선 재촌기준부터 보면 농지가 소재한 시군구, 또는 그 연접지역(농지 바로 옆 시군구)이거나 농지로부터 직선거리로 30㎞ 이내에 거주해야 재촌으로 인정됩니다. 비교적 확인이나 측정이 쉬운 요건이죠.

문제는 자경의 절세꿀팁 판단기준인데요. 재촌한 거주자가 직접 노동력을 투입했는가가 중요합니다. 전업으로 농사를 짓거나 농작물의 절반(2분의1) 이상을 자기 노동력에 의해 경작해야 한다고 규정하고 있어요. 소작으로 다른 사람이 대신 농사를 짓는 경우를 배제하겠다는 것이죠.

농업소득 외에 다른 소득이 많은 경우에도 농삿일을 제대로 하지 않았을 것으로 판단합니다. 구체적으로는 총급여와 사업소득의 합계액이 3700만원 이상인 경우 자경으로 보지 않고 있죠. 직장을 다니거나 다른 사업을 하면서 농사짓는 경우에는 사실상 자경으로 인정받기 어렵다는 겁니다.

▲농지를 매매하고 자경감면으로 양도소득세를 신고하면 국세청에서 토지특성조사를 나옵니다. 농지가 있는 지역에 가서 농사를 실제 지었는지 아닌지를 주민들에게 물어보기도 하고, 대리경작 여부도 확인하죠. 요즘에는 인공위성사진도 활용합니다.

분쟁의 소지가 있는 경우 결국은 입증을 해야 인정 받을 수 있는데요. 직접 농사를 지었다는 증빙을 꼼꼼하게 챙겨 놓아야 한다는 것이죠. 파종이나 수확일정 등이 적힌 영농일지, 농자재나 비료 등의 구입비 영수증, 조합원인 경우 농협과의 거래내역 등을 챙겨둬야 합니다. 영농현장에서 찍은 사진, 심지어 농지에서 새참을 먹는 사진까지도 자경을 입증하는데 도움이 됩니다.

▲ 자경감면 대상에서 농지의 면적기준은 없습니다. 양도차익 자체가 크지 않겠지만 요건만 본다면 텃밭정도도 자경감면이 가능한 것이죠. 중요한 자경증빙이 되는 농지원부(농지 소유와이용실태를 파악하기 위해 농민의 신청을 받아 시·구·읍·면의 장이 작성하는 공적장부) 를 만드는 기준이 1000㎡(302평)이상인데요. 농지 면적이 이보다 크다면 농지원부를 만들고 농협에서 물품을 사다 쓰는 게 유리할 겁니다.

또 잡종지의 경우 세법에서는 나대지로 보는데, 이 경우에도 실제로 농사를 지었다면 공부상의 잡종지 구분과 무관하게 자경감면을 받을 수 있습니다. 실질과세 원칙으로 실제 경작하고 있는가가 중요하거든요. 비료영수증이나 각종 영농 사진 등이 입증자료가 됩니다.

▲ 피상속인이 자경한 농지를 상속인이 1년 이상 계속해서 자경하는 경우에는 피상속인의 경작기간과 합산할 수 있습니다. 아버지가 5년 자경한 농지를 물려받아서 3년 자경하면 8년 자경감면을 받을 수 있는 것이죠. 이 때 상속인이 자경하지 않으면 경작기간을 합산하지 않고, 5년 이내에 팔아야만 사업용토지로 인정받을 수 있습니다.

직계존속이 8년 이상 재촌자경요건을 갖춘 농지를 상속받은 경우에는 상속 후 3년 이내에 양도해야 양도세 감면을 받을 수 있어요. 이 경우에는 상속인이 언제 양도하더라도 사업용 토지로 인정받습니다.

상속농지가 용도지역상 계획관리지역에 위치해서 가치가 높은 경우가 있을 수 있는데요. 시세가 20억원가까이 되는 농지라면 한 절세꿀팁 사람이 상속받지 않고 여러 상속인이 지분으로 나눠 상속받으면 각각의 지분에 대해 8년 자경감면을 받을 수 있다는 점도 절세에 활용할 수 있겠습니다.

보유농지를 처분할 때에는 양도시점에 대한 검토가 꼭 필요합니다. 8년 자경농지의 양도세 감면은 기간별 한도가 있기 때문입니다. 1과세기간 1억원, 5과세기간 2억원까지 100%를 감면하죠.

따라서 먼저 양도세를 계산한 후에 1억원 이상 양도세가 나올 것으로 예상되면 필지별로 나눠서 과세기간을 달리해서 양도하는 것이 절세의 한 방법입니다. 예를 들어 2019년에 1억원을 감면 받으면 이후에 2023년까지 추가로 1억원을 더 감면받을 수 있으니까요.


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